כשמדברים על BIM השיח הרבה פעמים מתמקד בתכנון, בתיאום מערכות ובשלב הביצוע. הגיע הזמן שנתחיל להסתכל גם על השלב הבא – שלב אחזקת המבנה בו מצטברות עלויות, אחריות והחלטות רבות לאורך זמן, שם ניתן לזהות ערך רב נוסף שיש ב-BIM.
לפי ממצאים ומחקרים שנעשו כ־80% מעלות הכוללת של בניין מתרחשת אחרי המסירה – בשלב ההפעלה, התפעול והאחזקה.
למרות זאת, כ־95% מהמידע שנוצר בשלבי התכנון והביצוע כלל לא עובר לשלב הזה.
לא מזמן שמעתי שפרויקטי BIM שמתוכננים כפרויקטי BIM מועברים לביצוע בקבצי PDF וכך למעשה המידע נשבר. עכשיו שאנחנו מדברים על השלב שלאחר המסירה זה הופך להיות עוד יותר קריטי לשמור את המידע ולהנגיש אותו שלב אחר שלב כדי להנות ממנו גם בביצוע וגם באחזקה.
אין ספק שישנה קבוצה נוספת שיכולה גם להרוויח מה-BIM , אלו אנשי האחזקה, מנהלי הנכסים ובעלי המבנים. הם אלה שיודעים לכמת כמה שווה המחיר של מידע חסר, לא נגיש או לא אמין: ציוד שאין עליו נתונים, מסמכי מסירה שלא באמת משקפים את מה שבוצע, קושי לזהות נכסים בשטח וחוסר רצף בין שלב הבניה לשלב התפעול.
איפה הכסף הולך לאיבוד
מחקר היסוד של NIST העריך את עלות של חוסר מעבר המידע בין השלבים בארה"ב ב־15.8 מיליארד דולר לשנה. כשני שלישים מהעלות הזו, כ־10.6 מיליארד דולר, נמצאים דווקא על בעלי נכסים ומפעילים, בעיקר בשלב התפעול והאחזקה. אחד הגורמים המרכזיים לכך הוא הזמן שמושקע באימות ובבדיקת המידע ובניסיון להבין אם הוא באמת משקף את מה שקיים בשטח .
כאן בדיוק נכנס ההבדל בין "יש מודל" לבין "יש מידע שאפשר לעבוד איתו".
אנשי אחזקה לא צריכים מודל תלת־ממדי. הם צריכים לדעת מה הותקן, איפה, מי היצרן, מה האחריות, מה תדירות התחזוקה, אילו חלקים צריך להחליף ואיך כל זה מתחבר למערכת ניהול האחזקה.
במילים אחרות, הם צריכים לקבל מהמודל את המידע התפעולי של המבנה.
מה זה COBie?
COBie הוא פורמט פתוח שמאפשר להעביר ממודל הBIM את המידע שבאמת חשוב לתפעול: נתוני ציוד, רכיבים, חללים, משימות, אנשי קשר, יצרנים ומערכות. הוא נועד להפוך את המידע שבBIM למידע שניתן להשתמש בו בפועל לתחזוקת המבנה.
אנלוגיה יפה ששמעתי לאחרונה, התכנון מתכנן מה לבנות.
הVDC מנגיש את המידע איך לבנות את המבנה.
וה COBieמנגיש את המידע איך לתחזק להפעיל ולנהל את המבנה.
בואו נדבר קצת מספרים… מה יוצא לנו מזה?
מדריך ה־GSA האמריקאי ל־BIM עבור Facility Management מציין שמלאי ציוד מדויק יכול להפחית בין 3% ל־6% מעלויות חוזי תפעול ותחזוקה. בנוסף, הוא מצביע גם על פוטנציאל של כ־3% תשואה דרך שיפור בניהול רכיבים המשפיעים על צריכת אנרגיה. חיסכון משמעותי מאוד משימוש בנתוני הBIM.
כדי לראות את ערך ה BIMבצורה משמעותית בשלב האחזקה, חשוב לשים לב לאופן שבו המידע מוגדר, מנוהל, נמסר ומתוחזק. ככל שתהיה הנגשת מדע ללקוח הסופי ככה החיסכון יהיה משמעותי.
גם בישראל זה כבר קורה
משרד הביטחון מגדיר BIM כשיטת עבודה לתכנון, הנדסה, ניהול, הקמה ותפעול, ומבהיר שהמודל ישמש לצורכי אחזקה. לאחרונה, אף נדרש מודל ייעודי לתחזוקה, שיכלול את המערכות הדורשות טיפול ותחזוקה ואת מועדי התחזוקה, לצד מסירה של מודל סופי ברמת פירוט של LOD500.
גם התקן ת"י 19650 כבר מעגן את תפיסת ניהול המידע הדיגיטלי על מבנים. השוק מתחיל להתקדם משיח על מודלים לשיח על מסירת מידע, סטנדרטים וניהול מחזור חיי המבנה.
השלב הבא יהיה לשלב בין BIM ל- Digital Twinונתוני IoT לצורך ניהול נכסים, חיזוי תקלות ושיפור ביצועי מבנים לאורך מחזור חיי המבנה וזה יהווה עוד שלב משמעותי במעבר ממודל שמתעד את הבניין, למערכת שמסייעת לנהל אותו.
לסיכום
אנשי האחזקה, מנהלי הנכסים ובעלי המבנים אינם "משתמשי קצה" של BIM אלא הם עוד ״שחקן משמעותי״ שעושה שימוש במידע.למעשה, ברגע שהם יוצרים מידע שעוזרלהפעיל, לתחזק, לתכנן ולהחליט טוב יותר על המבנה נוצר כלי BIM אסטרטגי של חיי המבנה.